Logistik-Immobilien: Vor allem kleine und mittlere Transaktionen

LIP Invest hat seinen quartalsweise erscheinenden Marktbericht zum Logistikimmobilienmarkt Deutschland für das vierte Quartal 2018   veröffentlicht. Kernergebnis: Im Logistikimmobilienmarkt 2018 wurde der Rekord aus 2017 von rund 9 Milliarden Euro nicht erreicht. Während in 2017 noch vorwiegend Portfoliotransaktionen zum hohen Volumen beitrugen, war 2018 mit 6,8 Milliarden Euro durch eine gestiegene Anzahl kleinerer und mittlerer Transaktionen geprägt.

Bodo Hollung , Gesellschafter und Geschäftsführer von LIP: "Trotz Trump und Brexit setzen Investoren weiter auf Logistikimmobilien in Deutschland. Nachhaltige Trends wie Urbanisierung und Digitalisierung sowie die unverminderten Entwicklungen zum Outsourcing und zur Flächenkonsolidierung sprechen für die ökonomische Zukunftsfähigkeit der Assetklasse."
Geringer Leerstand und kaum verfügbare Bestandsflächen führten erneut zu vielen neuen Projektentwicklungen und Rekorden beim Flächenumsatz. Die Nachfrage nach Logistikneubauten verschiebt sich aufgrund der geringen Grundstücksverfügbarkeit und der gestiegenen Flächenpreise weg von den großen Metropolregionen hin zu ländlicheren Regionen mit sehr guter Infrastruktur, Verkehrsanbindung und Arbeitskräfteverfügbarkeit.

Geringer Leerstand und kaum verfügbare Bestandsflächen

Ein starkes letztes Quartal mit 1,9 Milliarden Euro Transaktionssumme führte zu einem Investitionsvolumen von 6,8 Milliarden Euro im ganzen letzten Jahr. Das überwiegend durch große Portfoliotransaktionen und Unternehmensübernahmen geprägte Jahr 2017 mit rund 9 Milliarden Euro Umsatz konnte somit nicht ganz erreicht werden. Investments in Logistikimmobilien erreichten aber wieder einen beachtlichen Anteil von über 10 Prozent am gewerblichen Transaktionsmarkt. Die Renditen divergierten stark nach Standort, Gebäudetyp, Baujahr, Mieter und Mietvertragslaufzeit. Hochwertige Neubauten an etablierten Standorten waren kaum noch über 5 Prozent zu bekommen.

Der Flächenumsatz erreichte in 2018 einen neuen Rekordwert. Mit den 1,7 Millionen Quadratmeter aus dem vierten Quartal beläuft sich das Gesamtergebnis auf 7,0 Millionen Quadratmeter. Die hohe Neubautätigkeit trug maßgeblich zu dem starken Ergebnis bei, u.a. mit dem 76.000 Quadratmeter großen Logistikzentrum für Hermes in Ansbach. "Der Flächenmangel in einigen Ballungsräumen hat verstärkt zu einer Ausweichbewegung in andere Regionen geführt, wo noch großflächige Neubauentwicklungen realisiert werden konnten. Für 2019 wird trotz limitierender Faktoren wie Flächenmangel und Auslastung der Bauunternehmen mit einem ähnlich hohen Ergebnis gerechnet", prognostiziert Hollung.

Die Neubauaktivität fiel im Jahr 2018 mit 4,0 Millionen Quadratmeter an neu errichteten Logistikflächen so hoch aus wie nie zuvor. Im vierten Quartal wurden Baustarts von rund 1,1 Millionen Quadratmeter verzeichnet. Die größte Projektentwicklung war im vergangenen Quartal das Amazon-Logistikzentrum in Magdeburg/Sülzetal mit rund 120.000 Quadratmeter Fläche. Das östliche Ruhrgebiet bleibt nach wie vor der Spitzenreiter unter den Logistikregionen. Für die höchste Nachfrage nach Neubauobjekten sorgten Logistikdienstleister als Nutzer.

Der Fazit der Studie: Vor allem die Automobilindustrie sorgt für Druck auf den Logistik-Immobilienmarkt. Denn sie steht mit dem autonomen Fahren und der Entwicklung alternativer Antriebe vor großen Herausforderungen. Die Rolle der Logistikdienstleister wird zur Aufrechterhaltung der Lieferkette immer wichtiger, zudem ergeben sich neue Chancen durch Zusatzaufträge wie z.B. Lösungen für den gesamten Lebenszyklus von Lithium-Batterien.

Auch der Versandhandel sorgt für Nachfrage: "Weiterhin profitiert die Branche von weiter steigenden Bestellmengen im E-Commerce und starker Nachfrage wie aktuell aus der Fashion-Branche. Urbanisierung und Digitalisierung als Flächentreiber sowie begrenzte Flächenverfügbarkeit für Neubauten von Logistikimmobilien werden Druck auf die Mieten ausüben", so Hollung in seinem Ausblick.